Nova Llei hipotecària i els canvis que comporta

La nova llei hipotecària, Llei 5/2019, reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari afectarà a tots aquells que subscriguin un contracte de préstec hipotecari per a la compra d'un immoble després del 16 de juny de 2019, però també als titulars d'un préstec hipotecari anterior.

Més protecció als consumidors; però com?

1) Límit a les clàusules abusives: a través de la fixació d'unes normes imperatives (d'obligat compliment), com ho són:

• Que l'interès de demora serà de 3 punts per sobre de l'ordinari, sense necessitat de cap tipus al respecte.
• La distribució obligatòria de les despeses de constitució de la hipoteca, corresponent al banc el pagament de la gestoria, la notaria, el registre, l'Impost d'Actes Jurídics Documentats i la seva còpia de l'escriptura i únicament al client el pagament de la taxació i la seva còpia de l'escriptura.
• Limitar les comissions en l'amortització total o parcial del préstec.

  • Comissió a interès variable: màxim 0,25 % durant els tres primers anys; 0,15 %, durant els cinc primers anys i 0% a partir dels cinc anys.
  • Comissió a interès fix: màxim 2% els 10 primers anys i 1,5% després.

• Establir que els préstecs només es podran declarar vençuts anticipadament quan s'hagi deixat de pagar un 3% del principal prestat o l'equivalent a 12 quotes durant la primera meitat del total del termini pactat, i un 7% o 15 quotes si els impagaments es produeixen en la segona meitat de la vida del préstec.
• El prestamista té l'obligació de reclamar el pagament i concedir el termini d'un mes abans de donar per vençut el préstec.
• No es podrà obligar al client a contractar vinculacions en una hipoteca.
• Els Registradors no podran inscriure clàusules abusives contràries a les normes imperatives o declarades nul·les pel Tribunal Suprem, les quals, a més, seran nul·les de ple dret i, en conseqüència, la seva reclamació no està subjecta a cap termini de prescripció.

2) Més transparència formal i material, a través de:

La prohibició d'utilització d'aquelles clàusules la transparència de les quals ha estat qüestionada

• Clàusula Sol: es prohibeix expressament l'establiment d'un interès mínim, així com tampoc poden limitar l'euribor al 0% quan aquest estigui en negatiu, si bé es preveu per defecte un tipus d'interès mínim del 0% per a tots els préstecs.
• Préstecs en divises: no s'han prohibit, però cal que ofereixin al consumidor la possibilitat de canviar la divisa a la moneda en què rebi els seus ingressos o allà on tingui la seva residència habitual.
• Obligació de taxació de l'immoble hipotecat i l'obligació de fixar per al tipus de subhasta per a l'execució extrajudicial en el 100% del citat valor (limitació que no s'estén a l'execució judicial).
• Reforçant la informació precontractual: l'entitat ha d'entregar als consumidors amb un termini mínim irrenunciable de 10 dies:

  • El FEIN, consistent en oferta vinculant que inclou les condicions financeres amb les precisions.
  • EL FiAE que inclou advertències específiques sobre determinades qüestions que es podrien ser problemàtiques.
  • En cas d'interès variable, s'ha d'entregar un altre document amb el càlcul de les quotes en diferents escenaris de tipus d'interès, el projecte de contracte i les condicions de l'assegurança.

• La intervenció obligatòria del notari en la fase precontractual, i, en una compareixença, l'assessorarà respecte a les clàusules contingudes a la FEIN.

A quins préstecs s'aplica la nova llei hipotecària?

S'aplicarà als préstecs amb posterioritat a la seva entrada en vigor el 16 de juny, a excepció de les mesures relatives al venciment anticipat i a l'abaratiment de la transició d'interès variable al fix, que s'aplicarà amb caràcter retroactiu a tots els préstecs.

En què em beneficia la nova llei si ja tinc un préstec hipotecari?

1. Permet convertir una hipoteca variable en una de fixa.
2. S'abarateix el cost de canviar d'una hipoteca a una altra.
3. S'obren més possibilitats de canviar les hipoteques multi divisa.