Nueva Ley hipotecaria y los cambios que comporta

La nueva ley hipotecaria, Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario afectará a todos aquellos que subscriban un contrato de préstamo hipotecario para la compra de un inmueble después del 16 de junio de 2019, pero también a los titulares de un préstamo hipotecario anterior.

Más protección a los consumidores; pero cómo?

1) Límite a las cláusulas abusivas: a través de la fijación de unas normas imperativas (de obligado cumplimiento), como lo son:

• Que el interés de demora será de 3 puntos por encima del encomendero, sin necesidad de ningún tipo al respeto.
• La distribución obligatoria de los gastos de constitución de la hipoteca, correspondiendo en el banco el pago de la gestoría, la notaría, el registro, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su copia de la escritura y únicamente al cliente el pago de la tasación y su copia de la escritura.
• Limitar las comisiones en la amortización total o parcial del préstamo.

  • Comisión a interés variable: máximo 0,25 % durante los tres primeros años; 0,15 %, durante los cinco primeros años y 0% a partir de los cinco años.
  • Comisión a interés fijo: máximo 2% los 10 primeros años y 1,5% después.

• Establecer que los préstamos sólo se podrán declarar vencidos anticipadamente cuando se haya dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del total del plazo pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen en la segunda mitad de la vida del préstamo.
• El prestamista tiene la obligación de reclamar el pago y conceder el plazo de un mes antes de dar por vencido el préstamo.
• No se podrá obligar al cliente a contratar vinculaciones en una hipoteca.
• Los Registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo, las cuales, además, serán nulas de pleno derecho y, en consecuencia, su reclamación no está sujeta a ningún plazo de prescripción.

2) Más transparencia formal y material, a través de:

La prohibición de utilización de aquellas cláusulas la transparencia de las cuales ha sido cuestionada

• Cláusula Solo: se prohíbe expresamente el establecimiento de un interés mínimo, así como tampoco pueden limitar el euribor al 0% cuando este esté en negativo, si bien se prevé por defecto un tipo de interés mínimo del 0% para todos los préstamos.
• Préstamos en divisas: no se han prohibido, pero hace falta que ofrezcan al consumidor la posibilidad de cambiar la divisa a la moneda en que reciba sus ingresos o allá donde tenga su residencia habitual.
• Obligación de tasación del inmueble hipotecado y la obligación de fijar para el tipo de subasta para la ejecución extrajudicial en el 100% del citado valor (limitación que no se extiende a la ejecución judicial).
• Reforzando la información precontractual: la entidad tiene que entregar a los consumidores con un plazo mínimo irrenunciable de 10 días:

  • El FEIN, consistente en oferta vinculante que incluye las condiciones financieras con las precisiones.
  • EL FiAE que incluye advertencias específicas sobre determinadas cuestiones que se podrían ser problemáticas.
  • En caso de interés variable, se tiene que entregar otro documento con el cálculo de las cuotas en diferentes escenarios de tipos de interés, el proyecto de contrato y las condiciones del seguro.

• La intervención obligatoria del notario en la fase precontractual, y, en una comparecencia, lo asesorará respecto a las cláusulas contenidas a la FEIN.

A qué préstamos se aplica la nueva ley hipotecaria?

Se aplicará a los préstamos con posterioridad a su entrada en vigor el 16 de junio, a excepción de las medidas relativas al vencimiento anticipado y al abaratamiento de la transición de interés variable al fijo, que se aplicará con carácter retroactivo a todos los préstamos.

En que me beneficia la nueva ley si ya tengo un préstamo hipotecario?

1. Permite convertir una hipoteca variable en una de fija.
2. Se abarata el coste de cambiar de una hipoteca a otra.
3. Se abren más posibilidades de cambiar las hipotecas multe divisa.