El famós dilema entre compra o lloguer de l'habitatge

El dia que prepari un rànquing de preguntes que ens formulen clients, aposto que el dilema entre comprar o llogar l'habitatge per a viure-hi estarà en les primeres posicions. I ja que hi ha aquest interès, he decidit confeccionar un full amb alguns càlculs. N'exposaré els resultats en aquest post.

Començaré escrivint que aquest país valora extremadament tenir pis de propietat. En la majoria de casos s'estalvia durant anys per a acumular un import inicial imprescindible per a fer el pas. Com normalment explico, l'adquisició d'un habitatge destinat a viure-hi requereix que tinguem un terç del seu valor en efectiu.

Una compra d'habitatge acostuma a implicar dues conseqüències:

• convertim una bona part dels diners estalviats en sòl, parets i formigó.
• comprometem la majoria de l'estalvi futur a pagar una hipoteca durant anys.

Realment val la pena tot aquest esforç? Quines serien les implicacions financeres de viure sempre de lloguer?

Aspectes previs en aquest dilema

Començarem apuntant que, des d'un punt de vista estrictament financer, ens interessarà endeutar-nos (en argot econòmic, palanquejar-nos) quan l'interès que paguem pel deute sigui inferior al rendiment que preveiem obtenir de l'operació en qüestió.

Prescindiré d'aspectes psicològics o socials que comporta comptar amb habitatge propi. En aquest marc, el concepte de palanquejament ens pot ser útil. Al cap i a la fi, acabaré avaluant si el cost del lloguer és compensat amb altres guanys.

Podem partir d'una dada del Banco de España relativa a la rendibilitat bruta dels pisos de lloguer. Segons aquesta entitat, va estar del 4'2 % el darrer trimestre de 2017 (moment en el qual es va preparar la simulació). Per tant, el dilema que m'ha servit de base estaria entre:

1. Llogar indefinidament un pis on viure amb un cost mensual de 1.000 EUR (12.000 EUR anuals). Això implica que tot l'estalvi queda alliberat per a ser invertit alternativament.
2. Adquirir un pis valorat en 286.000 EUR. Aquest import es deriva de les dades anteriors: 12.000 EUR/anuals són el 4'2 % de rendibilitat d'un habitatge d'aquest valor. L'estalvi inicial es transforma en la part pagada de l'habitatge. Per tant, en el millor dels casos només es pot invertir alternativament la diferència entre el que es pagui d'hipoteca (més altres despeses inherents a l'habitatge) i els 1.000 EUR que s'haurien pagat de lloguer cada mes. A partir del moment que la hipoteca està liquidada, la totalitat dels 1.000 EUR queda alliberada per a inversions alternatives.

Altres aspectes a tenir en compte

Els resultats obtinguts depenen molt de les premisses de base. Per exemple:

• Fixarem els diners estalviats inicialment per a la simulació en 180.000 EUR.
• Suposarem unes condicions per a la hipoteca. En el nostre cas, interès 2'5% fix i termini de 20 anys.
• Considerarem altres imports que ens veiem obligats a pagar com a propietaris per l'IBI, l'extra a desemborsar d'assegurança (respecte al cost a primer risc com a inquilins), despeses de comunitat, etc. Tot plegat, estimat en uns 1.300 EUR anuals.
• Estimarem l'evolució dels preus del mercat immobiliari durant els pròxims anys en un 1% d'increment mitjà anual.
• Com a horitzó temporal de l'estudi, contemplarem escenaris a 20 i 30 anys.
• Pel que fa a la inflació que apliquem a despeses associades a la propietat i lloguer, suposarem 1% anual.
• Finalment, caldrà imaginar la rendibilitat que siguem capaços d'obtenir en inversions alternatives. Probablement aquí rau la clau, així que comentarem aquest punt tot seguit.

En tot cas, qualsevol especulació sobre el futur és arriscada. No disposem de cap bola de vidre i el que vindrà és incert. Però molts cops és interessant jugar amb les xifres per a veure "què passaria si".

Possibles respostes al dilema compra/lloguer

Hem fet l'exercici d'anar provant valors per a les anteriors variables, i hi ha dues conclusions clares:

• En el cas d'una família amb membres assalariats que disposi d'una bona entrada estalviada en efectiu, serà complicat  trobar en el mercat una inversió alternativa amb rendibilitat suficient per a batre el cost permanent que representa un lloguer. En l'entorn descrit, faria falta invertir els 180.000 EUR en un producte financer amb un interès compost net elevat. Parlem entre el 6% i el 7% (a 30 o 20 anys, respectivament).
• Únicament en el cas d'una família d'autèntics emprenedors o experts inversors que aconseguissin l'esmentada rendibilitat sostinguda (i reinvertida) del 6-7% anual sortiria a compte seguir de lloguer. Ara bé, com menys diners estalviats es tinguin al principi, més interès compost farà falta per a vèncer els guanys de l'opció de comprar. Concretament, a la simulació, per als 90.000 mínims (1/3 del valor de l'adquisició), la rendibilitat s'hauria d'enfilar a més del 8%.

Òbviament, en el moment que ens ajustem a la situació real d'un individu o família és quan es poden afinar més les conclusions. Hi haurà dades futures que no coneixerem però com a mínim partirem d'un nivell d'estalvi i condicions d'hipoteca concretes. Us animem a fer-ho, sigui pel vostre compte o en companyia d'un expert. Potser us emporteu alguna sorpresa. I resoleu el vostre dilema particular.